Битва за советские гектары

Поводом для обращения ООО «ЖБК-Строй» в УФАС стали условия крупнейшего в истории региона тендера по продаже земли — на торги, изначально намеченные на 16 октября, выставлены 453 га в Советском районе Нижнего Новгорода (бывшие сельхозземли учхоза «Новинки», зарезервированные под технопарк «Анкудиновка»). В качестве задатка за участие в торгах организаторы установили сумму 253 млн руб. (100% от стартовой цены 50 млн руб. плюс стоимость аренды массива за четыре года). Земли предоставляются в аренду на 15 лет. Кроме «ЖБК-Строй» в УФАС обратилось ООО «Вектрон», которое также посчитало условия тендера неконкурентными. В итоге антимонопольщики признали эту жалобу обоснованной, потребовали внести изменения в конкурсную документацию и торги перенесли на 19 ноября. В свою очередь ООО «ЖБК-Строй» решило добиваться отмены торгов при существующих требованиях.
 

На вчерашних слушаниях в рамках нового разбирательства представители компании доказывали, что объединение 14 земельных участков в один лот, требующее от претендентов значительных финансовых вложений, не позволит участвовать в торгах многим застройщикам. Кроме того, заявитель, приложив переписку с архитектором и проектной организацией, доказывал, что за короткий срок до торгов физически невозможно сделать проект планировки и межевания (ППМ) столь большой территории — по оценкам «ЖБК-Строй», это потребует от семи до девяти месяцев и будет стоить 9–12 млн руб. Как рассказал учредитель «ЖБК-Строй» Евгений Лазарев, он готов реанимировать свой завод ЗКПД, но органы власти предлагают таким застройщикам, как он, неликвидные участки с просроченными техусловиями, а торги по хорошим участкам, объединив в один лот, «затачивают» под конкретного крупного застройщика, сильно занизив цену земли. «Я интересовался у экспертов — минимальная цена гектара на этой территории составляет минимум полмиллиона долларов. 453 га стоят $225 млн, а область получит $25 млн. Вычислить победителя нетрудно — тот, у кого уже есть ППМ, придет и купит этот участок по стартовой цене как единственный участник. Если этот аукцион состоится, конкуренции на строительном рынке не будет», — сообщил Евгений Лазарев. 
 

Присутствовавший на заседании начальник департамента градостроительного развития территорий Нижегородской области Александр Бодриевский возразил ему, сообщив, что речь в аукционной документации идет не о самом ППМ, а лишь о предложениях к нему, которые проектанты вроде «НижегородгражданНИИпроекта» могут сделать за две-три недели и 300 тыс. руб. Представители мингосимущества области пояснили, что участок в 453 га изначально относился к территории, зарезервированной под технопарк «Анкудиновка», и был единым, а его межевание на 14 отдельных земельных участков было «чисто техническим» приведением в соответствие с кадастровым законодательством. В целом продажа одним лотом рациональна, так как позволит осуществить комплексную жилую застройку, поэтапно создавая инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, и избежать конфликта интересов между несколькими застройщиками в случае дробления массива, считают в министерстве. Как пояснил Александр Бодриевский, массив в 453 га зажат между памятником природы Щелоковский хутор и речкой Кова с застроенными территориями Верхних Печер и лишь небольшой своей частью выходит к Анкудиновскому шоссе, где есть точки подключения к сетям. Это, по мнению господина Бодриевского, неизбежно приведет к конфликтам в случае занятия участков разными инвесторами, так как расположенные в глубине территории застройщики будут зависеть от тех, у кого участки ближе к магистральным сетям. Кроме того, более мелкие участки могут по нормативам не предусматривать строительства детсадов и школ, добавил чиновник. Господин Бодриевский также рассказал, что в перспективе к данной территории планируется ветка метро. Впрочем, заявителя эти доводы не убедили. «Выделите землю под сети, дороги, метро и не продавайте ее! Резервирование мест под строительство школ и детсадов — все это решается», — убеждал оппонентов Евгений Лазарев, желающий взять под застройку небольшую часть от 453 га. Ему отвечали, что он мыслит как бизнесмен, а чиновники — стратегически, в плане развития города и строительства дешевого жилья для нижегородцев. Кроме того, отмена ноябрьского аукциона, по словам представителей министерства, приведет к тому, что бюджет области недополучит около 300 млн руб., что негативно отразится на исполнении социальных программ. 
 

В ходе прений несколько раз всуе вспоминали главу города Олега Сорокина (основанная им группа компаний «Столица Нижний» сейчас строит на Анкудиновском шоссе ЖК «Цветы» из 26 высотных домов — „Ъ“) и создаваемые бюджетные преференции. Председатель комиссии УФАС Сергей Смирнов неоднократно делал заявителю замечания, предлагая вернуть дискуссию от крупного бизнеса в русло оспариваемой аукционной документации. Впрочем, беседа застройщика с представителями двух областных министерств то и дело отходила от торгов мингосимущества. Так, Евгения Лазарева очень интересовал вопрос, что будет в технопарке «Анкудиновка», от которого остались 453 га, кроме процессингового центра Сбербанка. Заявитель подозревал, что весь проект придуман как «троянский конь», призванный затащить федеральное софинансирование инфраструктуры в район, где строит «главный застройщик». Чиновники доказывали обратное, утверждая, что «Анкудиновку» со временем заселят серьезные IT-компании, вроде «Меры» и Intel. После заседания, когда комиссия УФАС удалилась, эмоциональный разговор перекинулся на обсуждение законности решений инвестсовета при губернаторе, пересматривавшего земельные правоотношения с застройщиками. 
 

Рассмотрение жалобы «ЖБК-Строя» в итоге перенесли на 7 ноября. Кроме того, компания обратилась с иском об отмене аукциона в областной арбитражный суд. Арбитраж в качестве обеспечительных мер запретил министерству госимущества области проводить торги на 453 га до рассмотрения спора по существу. Однако министерство обжаловало обеспечение иска — заявление госоргана об отмене судебного запрета на проведение торгов суд рассмотрит 1 ноября.